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预测20102050年商品房未来40年住

发布时间:2019-07-31 10:15:24

2010~2050年新建商品住房平均价格将稳步上升,预计2040年之后增速放缓,达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算,住房价格在2040年达到每平方米1万元的高峰,约为2010年的2.5倍,此后实际价格呈向下调整的趋势。

各级城市看,若剔除通货膨胀因素,一至四线城市住房价格分别于2025年、2030年和2040年增长至本轮大周期的高点;若不剔除通货膨胀,则各级城市住房价格高点顺延约5年。总体而言,一至四线城市住房价格的加速上涨期自2005~2010年起依次滞后10年。

未来40年之新屋销售额。2010~2050年新建商品房交易额将持续增长,其中2010~2020年间增速较快,以2010年交易额3万亿元计算,2020年和2040年交易额将分别达到8万亿和11万亿。若以2010年不变价格计算,交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。

各级城市看,若不考虑通货膨胀因素,各级城市交易额均持续增长,其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算,一、二线城市交易额将分别稳定在2500亿和10000亿元。

全国新建商品住房市场预测结果(2010~2050)

交易量预测结果:

全国层面看,交易量在2010~2020年间增速较快,2010年预计约7亿平方米,高峰出现在2020年,接近12亿平方米,此后交易量稳步回落,2040年后将稳定维持在每年6亿平方米的水平。

各级城市看,一线城市交易量高峰已过,2015年后降至年均1500万平方米

预测20102050年商品房未来40年住

,2030年后因旧房升级,交易量将有小涨;二线城市交易量目前已处于高位,未来5年有小幅增长空间,2015年达到年均1.8亿平方米高峰,此后市场逐步回落,2030年之后稳定在8000万平方米。

交易额预测结果:

全国层面看,交易额未来将持续增长,其中2010~2020年间增速较快,以2010年交易额3万亿元计算,2020年和2040年交易额将分别接近8万亿和超过11万亿。若以2010年不变价格计算,交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。

各级城市看,若不考虑通货膨胀因素,各级城市交易额均持续增长,其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算,一、二线城市交易额将分别稳定在3000亿和8000亿元。

交易价格预测结果:

全国层面看,新建商品住房平均价格稳步上升,2040年之后增速放缓,达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算,住房价格在2040年达到每平方米10000元的高峰(实际住房价格约20000元/平方米),约为2010年的2.5倍,此后价格渐趋平稳。

各级城市看,一线城市实际住房价格在2035年之前均呈现上涨态势,但上涨速度逐年下降,峰值年份实际住房价格约3.5万元/平方米,此后趋于稳定;二线城市住房价格自2015年起呈现快速上涨趋势,2035年达到每平方米25000元的高峰,此后小幅回落。

全国住房存量及居民住房水平预测结果:

2010年全国住房存量约170亿平方米,城镇人均住房面积28平方米。这两项指标在未来10年中将快速提高至269亿平方米和35平方米。2030年之后城镇人均住房面积将稳定在40~42平方米,未来增长速度很慢。

未来住房价格变化与人均GDP增长的关系

若不考虑通货膨胀因素,住房价格轨迹与人均GDP轨迹基本相近,但相对增长速度时有差别。就全国而言,2035年之前,全国住房价格增速将略高于人均GDP增速,2035年起这种趋势逐渐弱化,至2040年前后,住房价格增长速度将慢于人均GDP,甚至出现相反的趋势。

各级城市也表现出类似特征。仔细观察可以发现,总有一段时期,城市住房价格增速明显快于人均GDP增速,这段时间往往出现在住房市场发展初期、家庭住房需求及实物资产投资需求强劲的时候,一般持续10~15年,这是一个住房价格泡沫积累期;而后住房价格增速放缓,甚至出现下降,这又是一个去泡沫过程。

上述现象在很多发达国家都曾经发生过,例如美国、英国和日本。从中可以得到一个显著规律:长时间维度来看,不考虑通货膨胀的住房价格变化轨迹与人均GDP变化速度接近;短期维度上二者可能发生偏离,泡沫积累阶段所积攒的泡沫成分越高(表现为相对人均GDP轨迹的偏离越大),去泡沫阶段住房价格的上涨空间相对越小、下降空间相对越大。

风险提示:以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳,短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化,经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波动,但大的趋势不会有较大变化。

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